文 / 金葉?
來源 / 節(jié)點財經(jīng)?
“價格還能談嗎？”
這句話，如今幾乎成了踏進二手房市場的標準開場白。談價，似乎不再是交易的一個環(huán)節(jié)，它幾乎就是交易的全部。
當(dāng)討價還價成為條件反射，一個值得深思的問題浮現(xiàn)出來：我們是否過于沉溺于價格的“拉鋸戰(zhàn)”里，而忘了房子本身的價值？
當(dāng)砍價成為慣性
表面上看，價格博弈無非是買家想“抄底”、賣家想“守價”。但更值得關(guān)注的，其實是夾在中間的房產(chǎn)經(jīng)紀人。
他們本應(yīng)是彌合信息差、提供專業(yè)服務(wù)的角色，有些經(jīng)紀人因為業(yè)績壓力或經(jīng)驗不足，不自覺地成為“降價”聲音的直接傳遞者。尤其是一些沒經(jīng)歷過完整市場周期的經(jīng)紀人，最容易說出那句：“哥/姐，要不咱再降點？”，對于買家則說，“要不再加點？”
可問題是，當(dāng)“幫雙方講價”被視作服務(wù)的全部，另一種更深層的能力——理解市場、解讀需求、管理價格預(yù)期、交易兜底保障，反而被忽略了。
《節(jié)點財經(jīng)》注意到，貝殼正試圖將經(jīng)紀人的角色定位拉回來：從“交易撮合者”轉(zhuǎn)向“市場信息顧問”。核心任務(wù)不再是幫任何一方壓價，而是幫雙方看清真實的市場圖景。
首先，用真實的成交數(shù)據(jù)、同小區(qū)的帶看熱度、客戶的出價反饋，來替代空洞的借口“市場問題”。例如對于初次買房的小白，經(jīng)紀人的角色更像是一個“需求整理師”，花更多時間和客戶深聊，不只問“要多大、預(yù)算多少”，更會問“為什么想換房”“現(xiàn)在住得有哪些不方便？”“對未來家有什么需要”?？赡芸蛻糇焐险f“需要大一點”，實際是希望和父母分開住，有更大個人空間等等。面對又要賣房又要買房的置換客戶，則得成為“心態(tài)平衡師”，先緩解焦慮，再用數(shù)據(jù)幫他們理清兩頭該怎么走。
其次，貝殼的價值觀也很清晰：不玩“一刀砍到底”的游戲。相信好生意來自信任的累積，而不是一次“殺價成功”的短暫快感。有位貝殼經(jīng)紀人向《節(jié)點財經(jīng)》分享過這樣的經(jīng)歷：當(dāng)客戶出價明顯偏離市場時，他不會急著否定“姐，你拿不下來”，而是把最近的成交數(shù)據(jù)、同類房源信息、房源地段學(xué)區(qū)優(yōu)勢客觀列出來，讓市場自己“開口說話”。客戶當(dāng)然都想低價買房，但看到真實數(shù)據(jù)后，往往自己就會調(diào)整預(yù)期，心服口服地回到合理區(qū)間。
最后，買房這件事，最怕的就是少了份“兜底”的保障。房子動輒幾百上千萬，交易資金的安全實在太重要。尤其在市場調(diào)整期，房價下探的過程中，不乏有人因焦慮或僥幸心理，忽視了交易中最該守住的安全線。
不久前，據(jù)新華日報報道，蘇州就發(fā)生過一個真實案例：一位購房者因為輕信賣方的“老鄉(xiāng)情誼”和誘人的“低價承諾”，不顧簽約經(jīng)理反復(fù)提醒風(fēng)險，執(zhí)意跳過了正規(guī)資金監(jiān)管流程，私下把高額定金轉(zhuǎn)給了賣家。結(jié)果沒多久，賣方失聯(lián)跑路，購房者瞬間陷入“錢房兩空”的困境。
正因為這類風(fēng)險真實存在，貝殼更新推出了“房款安全 平臺兜底”服務(wù)，把資金保障從簡單的托管升級為全周期守護，如果在貝殼規(guī)范交易過程中出現(xiàn)“定金被挪用”“房屋簽后查封”“業(yè)主失聯(lián)違約”等情況，平臺將出面“兜底”，避免消費者購房資金的損失。數(shù)據(jù)顯示，2025全年，貝殼平臺上共計有4.07萬單交易風(fēng)險被阻斷，實際風(fēng)險發(fā)生概率約為0.006%。從2001年到2025年12月，貝殼平臺服務(wù)承諾累計退/賠/墊付40.5萬單，共58.3億元。
說到底，當(dāng)“降價”成了最顯眼的“努力”，二手房中介那些更深層的專業(yè)價值反而容易被忽略。市場真正需要的，或許不是最會砍價的經(jīng)紀人，而是能讀懂市場、幫你翻譯信息、幫你守護交易安全的“自己人”。
什么房子更好賣？
從市場供需來看，二手房的房價，和中介真沒什么關(guān)系。房價本質(zhì)上是買賣雙方在市場中博弈的結(jié)果——有人想賣、有人愿買，價格就在這個過程中自然形成。
任澤平最近聊到一個觀點：到底什么決定房價走勢？決定因素還是看人口。
過去20多年是樓市的黃金期，當(dāng)年嬰兒潮一代成家立業(yè)，加上城鎮(zhèn)化加速、經(jīng)濟快速增長，共同推高了房價。
但現(xiàn)在情況變了：勞動人口總量在下降，城鎮(zhèn)化也進入后半程，老齡化越來越明顯……靠人口增長拉動房價的時代，已經(jīng)結(jié)束了。
那人變少了，房地產(chǎn)就沒戲了嗎？
也不是。因為人口還在持續(xù)向都市圈、城市群集中?？偟膩砜?，我們正進入一個“存量時代” ，未來樓市最大的特點就是：分化。
任澤平分析，一線和強二線城市，有人口持續(xù)流入、有產(chǎn)業(yè)支撐、有真實需求托底，房價大概率會逐步企穩(wěn)，甚至未來還有回暖空間。而大多數(shù)三、四線城市，人口流出、庫存高，將面臨有價無市和長期的陰跌，再便宜也不好賣。
而落到二手房交易中，“人口需求” 最終會轉(zhuǎn)化為具體的房源選擇邏輯 —— 學(xué)區(qū)、通勤、戶型、居住品質(zhì)等，這些才是決定房源流通性和真實價值的核心。
這背后其實反映了一個趨勢：好流通的房子，首先得是“好房子”，而不只是“便宜房子”。
在貝殼APP上，“必看好房”是個流量標簽。但《節(jié)點財經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，它和很多人想象中的“降價促銷房”完全不是一回事。
以北京西北旺的一套“必看好房”為例，這套房子的單價并不是同小區(qū)最低的，可它南北通透、采光超棒、戶型方正、得房率超過100%、明廚明衛(wèi)，甚至帶個小花園。最近一周就有11次帶看，小區(qū)本身也是人車分流、稅費低，整體品質(zhì)相當(dāng)能打。
從這兒就能看出來，貝殼有意在降低“價格”對房源評分的影響?，F(xiàn)在“必看好房”最看重的是客戶需求、業(yè)主意愿、市場熱度、房屋屬性、價格指數(shù)、經(jīng)紀人維護度等多個維度。這其實釋放了一個挺明顯的信號：平臺正在弱化“價格”這個最容易引發(fā)買賣博弈的維度，把客戶需求等放在第一位置。
為什么這么做？
貝殼主動調(diào)低價格權(quán)重，其實是希望引導(dǎo)大家更多去關(guān)注房子本身的價值，以及它是不是真的符合你的需求。
對賣家來說，房子保養(yǎng)得好、定價合理、誠心出售，這些本來能提高成交效率和價格的優(yōu)勢，在過去往往只被一句“業(yè)主誠售”簡單概括。而“必看好房”幫業(yè)主把這些看不見的用心，變成看得見的亮點，吸引真正識貨的買家，減少無效帶看，也讓房子能按其真實價值被認可。
對買家來說，挑房子不光要看戶型、看裝修，還得判斷價格合不合理、業(yè)主好不好溝通、住起來省不省心，但這些從表面很難看出來。“必看好房”就像個篩選器，幫你快速鎖定那些價格靠譜、業(yè)主靠譜、居住體驗也靠譜的房子，同時提前了解房源條件和潛在風(fēng)險，買房路上少踩坑。
價格不是成交的唯一關(guān)鍵，“需求與價值的匹配度” 才是。脫離需求談價格，本質(zhì)是陷入無意義的博弈；而基于需求的定價，才能讓交易回歸理性。
這么一來，房產(chǎn)經(jīng)紀人的角色也該重新定義了，經(jīng)紀人不應(yīng)該是“壓價高手”，而應(yīng)是市場信息的傳遞者與業(yè)主利益的守護者，在買賣雙方之間找到平衡點。
貝殼變了
當(dāng)然，在二手房交易中，價格博弈客觀存在，但好的服務(wù)，恰恰致力于減少不必要的內(nèi)耗，讓交易回歸理性。貝殼的探索提供了一條新思路：中介的長期價值，或許在于用數(shù)據(jù)驅(qū)散迷霧，用專業(yè)建立信任。
這一理念具體落在以下幾個層面：
一是服務(wù)流程的“去博弈化”設(shè)計，讓真實數(shù)據(jù)、市場需求、客戶觀點說話。例如，創(chuàng)新使用“Open House”集中帶看，將“一對一”變成了小型的“市場見面會”，讓想買房的客戶，能直觀感受多組客戶的真實反應(yīng)，大家親自分享體驗，像對社區(qū)的觀察、對配套的看法，這比經(jīng)紀人轉(zhuǎn)述更生動。也為房源創(chuàng)造曝光機會，通過高頻的面訪，為業(yè)主提供確定性的服務(wù)與情緒價值支持。有經(jīng)紀人對《節(jié)點財經(jīng)》說，我?guī)н^的客戶里，有人雖然沒買Open House的房，卻因為喜歡這種開放、靠譜的方式，買了別的房子，說到底，信任往往來自體驗，而不只是介紹。
AI輔助工具“房源維護助手”，被經(jīng)紀人稱為“智能副駕駛”。它的核心功能之一，是每周自動生成一份名為“房源銷售動態(tài)概覽”的數(shù)據(jù)報告，準時推送至業(yè)主。報告里沒有模棱兩可的“火熱”“低迷”，只有精確的數(shù)字和曲線：本周新增瀏覽量、帶看量，與同小區(qū)平均水平的對比，片區(qū)近期成交價波動圖，甚至競品房源的調(diào)價動態(tài)。畢竟，數(shù)據(jù)不會爭辯，但它比任何話術(shù)都有說服力。它把溝通從雙方“我覺得”的拉扯，拉回到了“市場顯示”的共同事實基礎(chǔ)上。與此同時，貝殼也為經(jīng)紀人配備了數(shù)字化“助手”。比如基于企業(yè)微信和AI的“來客”工具，能智能梳理客戶需求、沉淀服務(wù)經(jīng)驗，為經(jīng)紀人提供匹配建議，讓溝通更精準，把經(jīng)紀人從重復(fù)勞動中解放出來，更專注于服務(wù)本身。?
二是清晰且堅定的規(guī)則與企業(yè)文化。近期，貝殼內(nèi)部明確強調(diào)并捍衛(wèi)“中性市場觀”，嚴厲處罰“議價獎勵”等短期刺激行為，引導(dǎo)經(jīng)紀人依靠專業(yè)能力而非價格博弈來贏得收入。
據(jù)悉，已有近10萬經(jīng)紀人、店東及平臺員工主動簽署承諾書。有些經(jīng)紀人非常積極，還在朋友圈等社交平臺曬出承諾書，表明“恪守中性市場觀”立場。
有經(jīng)紀人對《節(jié)點財經(jīng)》表示，我在成交階段，從來不主動追問業(yè)主的“心理底價”，給業(yè)主造成心理壓力?！暗變r是業(yè)主的期待，但成交價是市場給出的答案。我的角色是搭建橋梁，而不是替任何人做決定。”有意思的是，遇到因焦慮而“跳水”降價的業(yè)主，他反而會勸對方穩(wěn)?。骸胺孔佑兴陨淼膬r值，沒必要為成交過分委屈自己?！?/p>
畢竟，經(jīng)紀人服務(wù)再好，也沒法勉強不想賣的人賣房或不想買的人買房。價格的最終決定權(quán)，始終在業(yè)主和買家自己手中。
中介幫誰贏？
當(dāng)前房產(chǎn)市場的核心矛盾，早已不是 “有沒有房賣、有沒有錢買”，而是 “信息不對稱帶來的信任缺失”—— 賣家怕 “賣虧”，買家怕 “買錯”，雙方在價格博弈中消耗時間和精力，最終背離了 “買房為居住，賣房為置換” 的初衷。
貝殼的 “去價格博弈化” 探索，本質(zhì)是用平臺能力重建行業(yè)秩序：以數(shù)據(jù)透明打破信息壁壘，以專業(yè)服務(wù)替代價格內(nèi)耗，以中性立場贏得買賣雙方的信任。作為行業(yè)頭部平臺，這種探索不僅關(guān)乎自身發(fā)展，更在為整個二手房市場樹立 “價值導(dǎo)向”—— 中介的價值，不在于 “幫誰贏”，而在于 “讓交易更公平、更高效、更省心”。
畢竟，房子從來不是冰冷的資產(chǎn)數(shù)字，而是承載家庭期待的溫暖空間。當(dāng)賣房者不必為 “被壓價” 委屈，當(dāng)買房者不必為 “怕買虧” 焦慮，當(dāng)中介回歸 “專業(yè)顧問” 的本質(zhì)，二手房交易才能真正告別內(nèi)卷，回歸居住的初心。
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